Gdy posiadam określić koszt inwestycji w życie na aukcja lub pod wynajem?

Reklama: Domy Bydgoszcz

Kiedy jestem określić koszt inwestycji w stanie na aukcja lub pod wynajem ? To pewne z pytań, które słyszę bardzo często, szczególnie od młodych inwestorów. Odpowiedź jest nieco prosta. Potrzebujesz policzyć dokładnie całkowite koszty jakich się spodziewasz i dopisać do tej liczby 15 % … I właściwie na serio. W książek koszty potrzebujesz uwzględnić wszystkie koszty jakie ponosisz w klubie z lokatą, czyli koszty zakupu nieruchomości, koszty utrzymania, koszty remontu i urządzenia, oraz koszty sprzedaży czy wynajmu. W obecnym artykule omówię szczegółowo wszystkie pozycje.

Koszty zakupu nieruchomości

Świadcząc o kosztach zakupu mam tu na zasadzie wszelkie koszty jakie poniesiesz przy zakupie nieruchomości. Jeśli współpracujesz z przedstawicielem, toż w obecnej prac uwzględniasz jego prowizję. Jeśli tworzysz swoją inwestycję kredytem, zatem w tej książki uwzględniasz koszty kredytu, które ponosisz jednorazowo. Utarło się, że to sprawiający ponosi koszty umowy notarialnej. Do tego dochodzą również koszty odpisów, wpisu do lektury wieczystej, podatku PCC. O ile niektóre spośród nich są to wydatki urzędowe, lub z głowy narzucone ustawą lub rozporządzeniem, wtedy na przykład koszty taksy notarialnej zawsze, jednak wtedy zwykle warto negocjować. Pamiętaj, że notariusz to również biznesmen i również powinno mu podlegać, żebyś to dokładnie z jego pomocy skorzystał. Zawsze rekomenduję inwestorom zbudowanie zespołu ‘doradców’, z którymi na określone współpracują przy swoich inwestycjach. Jednym spośród takich doradców powinien być absolutnie notariusz, który dzięki stałej współpracy będzie używał cię bardzo również w postaci terminów kiedy oraz w ról stawek taksy notarialnej.

Koszty tego utrzymania nieruchomości

To wydatki nieruchomości, które ponosisz w okresie pomiędzy zakupem a sprzedażą. Uwzględnij w współczesnej wartości min: raty kredytu, podatki od nieruchomości, zaliczki na obsługę i media, zaliczki na fundusz remontowy, stawki za media, koszty ubezpieczenia itp.

Koszty remontu

Najczęściej chyba pojawiające się pytanie przy okazji rozmów na materiał flipów to zagadnienie: ‘jak właśnie określić koszty remontu?’. Niestety reakcja na to sprawdzanie nie istnieje taka popularna. Przedstawia się, że szacowanie kosztów remontu to sztukę, której rozwijasz się wraz z pozostałymi inwestycjami. Także toż stanowi prawo. Że w polskim kraju nie brakuje specjalistów i ekspertów od remontów. Na ich element powstają nawet programy kabaretowe, jak choćby słynne obecnie ‘będzie człowiek zadowolony’. Ta niemożliwa sława tak zwanych ‘fachowców’ mocno ciąży na branży.

Zalecam, by na wstępie posiłkować się znają (i wyceną) kontraktora. Mienie w świecie doradców zaufanego generalnego wykonawcy budowlanego (kontraktora) jest znacznie ważne.

Oprócz kosztów ekipy remontowej oraz materiałów, tym co generuje kurs jest czas.

Chyba nie powinnam się do ostatniego służyć, ale trudno, sprawię to. Uważam, że samodzielne oszacowanie kosztów remontu to praca, która stanowi jeszcze jeszcze poza moim zasięgiem. Tak mam określone spojrzenie na punkt tego, ile powinien kosztować remont w dziale kosmetycznym i podstawowym. Jednak im bardziej zaawansowane prace zawodowe tworzą w grę, tymże wyjątkowo wymagam opinii specjalisty. A korzystam w domowym zespole sprawdzonego generalnego wykonawcę. Wiem, wiem prawdziwa szczęściara ze mnie. Jednak toż nie samo szczęście, tylko uzyskany efekt. Dlatego uważam, iż na początku przygody z nieruchomościami musisz sobie odpowiedzieć na pewne niezwykle ważne pytanie. Zawiera ono następująco:

Czy planuję być przedsiębiorcą czy kontraktorem?

Wśród inwestorów znam osoby, które same dokonują się wykonania większości napraw oraz mniej ciężkich prac remontowych. Niektórzy długie tygodnie potrafią spędzić na gruntu budowy, ubabrani w barwie i kleju. Bez urazy, takie zwolnienie z pewnością pomaga obniżyć koszty. Jednak nie koniecznie pomaga zaoszczędzić czas. Gdy się już pewnie domyślasz nie jestem zwolenniczką tak wspaniałej w własnym regionu strategii ‚wszystko robię sam’. Żyć chyba możesz sam pomalować mieszkanie, żyć może potrafisz też położyć glazurę, terakotę, naprawić ziemię i umieścić instalację elektryczną. Moim zdaniem jednak, jako inwestor powinieneś raczej szukać nowych okazji, rozmawiać ze sprzedającymi, negocjować, pozyskiwać kapitał, edukować się i spędzać czas w towarzystwie innych inwestorów natomiast nie babrać się w farbie i kleju. Dlatego właśnie chcę bycie inwestorem. Dlatego te rekomenduję pozyskanie do wymiany sprawnego kontraktora, jaki będzie ciż był pomocą zarówno przy remoncie jak także przy oszacowaniu kosztów. Jestem druga brania się przez inwestora roli kontraktora, samodzielnej oceny kosztów remontu, i teraz wpływam to zwłaszcza przy bardziej zaawansowanych wnioskach.

O tym kiedy współpracować z wykonawcą budowlanym przeczytasz w tym produkcie

Koszty odsprzedaży/ wynajmu

To jakieś koszty, jakie weźmiesz w ruchu z sprzedażą lub najmem nieruchomości. W obecnym między innymi koszty home stagingu, zakupu mebli i urządzeń, ich transport i ewentualne magazynowanie. Na materiał stagingu przeczytasz więcej w współczesnym punkcie.

Kolejna pozycja, jaką potrzebujesz uwzględnić toż wydatki ogłoszeń. Ogłoszenia na portalach internetowych najczęściej są bezpłatne, ale czasem warto zainwestować kilka złotych w wyróżnienie oferty, gdyż wtedy podnosi jej widoczność, oraz co wewnątrz tym idzie zainteresowanie ofertą.

Jeśli przy sprzedaży/ najmie współpracujesz z przedstawicielami nieruchomości (co rekomenduję szczególnie na wstępu), wtedy w kosztach uwzględnić musisz także prowizję pośrednika. Wysokość prowizji to pewnie element podlegający negocjacji, do czego wpływam.

Jeśli poważnie myślisz o pracowaniu na nieruchomościach, to dość będziesz musiał się przyzwyczaić do rozliczania podatków.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

W przepisach jest co prawda możliwość usunięcia z podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości po pięciu latach od chwili jej wzięcia. To choć nie wpada w rachubę w sukcesie flipów. Inna propozycja na zrezygnowanie z podatku, to wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na kolejny obiekt mieszkaniowy. Zawsze również z tym będzie że w wypadku flipów. Zwłaszcza jeżeli w czasie jednego roku podatkowego przeprowadzisz kilka transakcji kupna i sprzedaży.

Podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od pory jej kupienia wynosi 19 % osiągniętego dochodu. Dochód stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o cenę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanych nieruchomości. Obliczony w ostatni środek podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w jakim nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Podatek od wynajmu nieruchomości

W ramach najmu prywatnego możesz wybrać ryczałt (8,5% od przychodu) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu). Możesz jeszcze rozliczyć najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która może stanowić opodatkowana na zasadach ogólnych (18% lub 32% od dochodu) czy na wartościach podatku liniowego (19% od dochodu).

Głównym kryterium wyboru formy opodatkowania jest niewątpliwie wysokość podatku do zapłacenia. Chociaż w sukcesu lokaty w nieruchomości pod wynajem, wykorzystuje się i pod wtedy ostatnie, na którym etapie swojej strategii inwestycyjnej aktualnie inwestor się znajduje. Czy jesteś teraz zbudowany portfel nieruchomości i pragnie ci jedynie na minimalizowaniu zobowiązań podatkowych ? Lub może raczej dopiero jesteś swoje portfolio nieruchomości a wymagasz chce obecni na sił kredytowej.

Zysk

Jako doświadczony inwestor powinieneś także zaplanować swój zysk. Czyli minimalny zarobek, jaki chcesz wziąć na konkretnym modelu. Jak się do tego wziąć? Wysokość twojego wyniku w konkretnej wartości określać będzie stan cenowy samej inwestycji. W przypadku flipów zakup i sprzedaż małego pomieszczenia za 200 000zł nie wygeneruje dla ciebie takiego samego sukcesu jak kup i odsprzedaż apartamentu za 800 000zł. Zaangażowanie gotówki i poziom ryzyka przy inwestycji za 800 0000zł są o znacznie większe, więc i planowany zysk winien stanowić cenniejszy. Mam możliwość, że to rozumiesz. Początkujący inwestorzy częściej uzależnieni są przystać na drobniejszy zysk. Zarobienie choćby 10 000zł na wczesnym flipie jest znajdowane w liczby sukcesu. Jednak gdy uświadomisz sobie, ile klimatu oraz sił godzi się we flipping, właściwie nie będziesz zależał się zgadzać się na zbyt małe zarobki.

Wysokość zysku powinna stanowić skłonna od poziomu ryzyka.

Co innego kiedy bycie musi tylko kosmetycznych poprawek, i co drugiego kiedy bierzesz się w kapitalny remont. Większe ryzyko zawsze powinno być swoje odbicie w wyższym zysku. Również jest z czasem, jeśli projekt angażuje więcej czasu, to jeszcze powinno tworzyć własne odbicie w jaśniejszym zysku. Inaczej wycenisz projekt, w jaki zaangażujesz zaledwie kilka tygodni naszego czasu, a inaczej cel w który zajmujesz kilka miesięcy.